>>案例回放

2008年8月李小姐通过中介公司购买张先生房屋一套，李小姐和张先生签署了《房屋买卖合同》，依照合同约定“交易房屋在过户前居住此房屋产生的费用由张先生承担，过户之后产生的费用由李小姐支付”。在房屋过户后，李小姐发现张先生未缴纳物业公司2006年的供暖费，物业公司称不交纳该供暖费，就不同意李小姐对该房屋进行装修，李小姐因此无法进行装修并入住。李小姐找张先生处理此事，张先生认为过错在物业公司，因2006年并未对该房屋供暖，物业公司无权收取该费用，所以其没有义务交纳此供暖费，之后三方就此事僵持。

>>北京中原三级市场法务部律师解析

该案存在两个法律关系，第一，张先生与李小姐之间的买卖合同法律关系。首先，依照《合同法》第一百五十条规定：“出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外”，张先生作为出卖人应保证任何第三人不得向买受人李小姐主张权利。故本案中，张先生应通过积极的行为保证物业公司不得向李小姐主张权利。其次按照合同约定，该笔供暖费用是房屋过户前张先生居住时发生的费用，应由张先生交纳。故张先生不积极处理的行为已经构成其违反买卖合同的约定，属于违约。本案中，李小姐可以催告张先生在合理期限内解决此事，否则可以要求张先生承担违约责任。

第二，本案中另一法律关系为张先生与物业公司之间的供用热力合同关系。本案中，物业公司作为供热企业的代理收款人，其仅与张先生存在供用热力合同关系，与李小姐并无任何法律关系，故其以不允许李小姐装修来要挟李小姐交纳该供暖费无任何法律依据。在本案中，张先生应向物业公司交纳供暖费，然后另案起诉物业公司要求其予以返还，而不应将纠纷转嫁至李小姐。

>>律师提示

在二手房购房过程中，因物业交验引起的相关纠纷给买受人带来很多风险。为了保障买受人的利益，建议买受人在合同中约定预留部分房款，至买卖双方及物业公司之间就所有款项交纳完毕之后，再将此款交付出卖人。